Imóvel alugado: cuidados que você precisa ter ao vender

Ao vender um imóvel alugado existem dois cuidados essenciais para garantir a legalidade do negócio a ser realizado.

O primeiro é o respeito ao direito de preferência, previsto na Lei do Inquilinato. Antes do anuncio de que aquele imóvel está à venda, é preciso questionar ao locatário se este gostaria de comprar o imóvel nas mesmas condições em que este será ofertado aos demais possíveis compradores.

É importante que a comunicação com o inquilino seja feita de forma que gere registro, a melhor opção é encaminhar notificação extrajudicial. Essa notificação deve conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como a informação sobre o local e o horário em que o locatário poderá examinar a documentação relativa à alienação, porém, vale destacar que um ponto de suma importância nesse caso, versa sobre a obrigação de que o locatário exerça o seu direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena desse direito caducar, consoante disposto no art. 28 da Lei do Inquilinato.

O locatário poderá escolher adquirir o bem, e nesse caso o corretor deve realizar a negociação apenas entre o locatário e o locador, respeitando o direito de preferência. O inquilino também pode informar que não possuí interesse na compra, e então é autorizada a oferta a terceiros. Caso, após notificado, o locatário não se manifestar por 30 dias, é entendido que não possuí interesse na compra, e perde seu direito de preferência.

Caso o locatário queira comprar o bem, o corretor deve respeitar o direito de preferência, porém se este não responder no prazo de 30 dias ou não tiver interesse em adquirir o bem, então é permitido a oferta a terceiros.

As consequências da venda sem o respeito ao direito de preferência dependem da averbação do contrato de aluguel junto a matricula do imóvel. Na hipótese de o contrato encontrar-se averba\do, o inquilino poderá opor-se à transmissão da propriedade, tendo direito a adquirir o bem pelo mesmo valor pago pelo terceiro somado às despesas de transferência. Em situação contrária o inquilino poderá apenas cobrar por perdas e danos

O segundo ponto que deve ser observado é o respeito a cláusula de vigência. É permitido às partes em um contrato de locação estabelecer cláusula na qual é determinado que em caso de venda do bem o comprador terá de respeitar determinado prazo de locação antes da tomada da posse. Para estabelecer cláusula deste teor é necessário averbar o contrato de aluguel na matrícula do imóvel, e referir tal determinação de forma expressa.

O corretor precisa informar isso ao comprador, por isso é sempre necessário ter cuidado ao analisar a matricula do imóvel e o contrato de locação.