Terrenos de marinha e cobrança de taxas

Muitas são as controvérsias relacionadas aos chamados “terrenos de marinha” e as cobranças de “taxas” envolvidas com os referidos imóveis. Para entender um pouco do assunto alguns pontos devem ser esclarecidos. Vejamos:

1) A Marinha não tem relação alguma com a situação.

2) Os “terrenos de marinha” são imóveis de propriedade da União – em alguns casos a propriedade pertence aos Estados e aos Municípios – que são medidos a partir da linha do preamar médio de 1831 até 33 metros para o continente ou para o interior das ilhas costeiras com sede de município. Além das áreas ao longo da costa, também são considerados terrenos de marinha as margens de rios e lagoas que sofrem influência de marés.

Veja que aqui já temos a primeira dificuldade ao lidar com o tema: o padrão de referência para o cálculo de todas as cobranças realizadas é uma linha demarcatória estabelecida em 1946 que tem como fundamento uma situação de 1831.

De qualquer maneira, é necessário compreender que os imóveis situados na área citada são de propriedade da União e os “donos” na verdade são detentores do domínio útil do imóvel. Por isso, é importante frisar que as operações de compra e venda de imóveis de “terrenos de marinha” não envolvem a transferência da propriedade do imóvel.

3) São três as “taxas” cobradas: laudêmio, taxa de ocupação e foro.

O laudêmio é o valor devido a título de compensação à União por esta não exercer o direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize uma transferência onerosa de domínio útil ou promessa de transferência de domínio útil ou da ocupação de imóvel da União. Para ficar mais claro, pense que o laudêmio funciona como uma espécie de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que incide na transferência do domínio útil do imóvel.

Já a taxa de ocupação é o valor devido anualmente pela ocupação regular de imóvel da União, sendo responsável o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

Por fim, o foro é cobrado anualmente pelo uso do imóvel sob regime de aforamento (uma espécie de contrato estabelecido com a União), sendo o responsável o titular do domínio útil.

4) A falta de previsibilidade e segurança jurídica do sistema de cobrança destas taxas, implica no descontentamento de muitos dos afetados pois não é incomum que a União, por meio da SPU, passe a cobrar a taxa de ocupação ou o foro sem qualquer aviso ao ocupante do imóvel.

Outras reclamações dizem respeito à falta de critérios quanto à demarcação de quais são realmente os imóveis pertencentes à União – há casos nos quais os próprios técnicos dizem ser impossível realizar a demarcação da preamar de 1831 – e também quanto aos critérios de avaliação do valor do imóvel sobre o qual irão incidir as alíquotas de cálculo do laudêmio, da taxa de ocupação e do foro, uma vez que é costume da SPU realizar avaliações sem dar ciência ao ocupante e majorar os valores cobrados. Ou seja: as cobranças são reajustadas subitamente, muitas vezes chegando a dobrar ou triplicar de valor.

 

5) É possível questionar pela via administrativa e pela via judicial a caracterização do imóvel como “terreno de marinha” e também os aumentos de cobranças realizados. Contudo, não é recomendável agir de maneira leviana, pois tais procedimentos acarretam despesas e são de alto nível técnico, sendo aconselhável procurar profissionais da área que possam assessorar com a análise de todos os aspectos de cada caso concreto para poder traçar a melhor estratégia a ser adotada.